Квалифицируя ипотечную сделку, мы должны сказать, что сделки такого рода:
Ипотечная сделка - совокупность сделок, которые направлены на заключение кредитного договора по предоставлению ипотечного кредита, приобретение в собственность заемщикам объекта недвижимости и передачу его в залог, а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним заемщиком своих обязательств. В принципе, этим можно и ограничиться в определении ипотечной сделки.
Правда, одновременно с этой, основной, сделкой и благодаря ей возникают и другие гражданские права:
Участники сделки. Несмотря на то, что сторонами ипотечной сделки являются покупатель и продавец недвижимости, участвует в ее подготовке и осуществлении гораздо большее количество субъектов. Прежде всего, это, конечно, банк, который является и первичным кредитором, и первичным залогодержателем.
Кроме того, к участникам ипотечной сделки, несомненно, относятся:
Рассмотрим вкратце, какова роль каждого из них.
Банк устанавливает перечень страховых и оценочных компаний, с которыми заемщик или его представители осуществляют взаимодействие на этапе подготовки сделки. Он же устанавливает собственные требования к предмету залога и технологии проведения сделки и проверяет реальное соблюдение этих требований.
Страховая компания - проводит андеррайтинг предмета залога и принимает решение о готовности страхования рисков, указанных банком.
Оценочная компания - оценивает рыночную стоимость и, следовательно, степень текущей ликвидности предмета залога.
Риэлтор продавца (при наличии) - участвует в сборе необходимых документов по объекту недвижимости.
Риэлтор покупателя - заемщика (при наличии) - представляет интересы заемщика при организации сделки, как правило, во всех перечисленных инстанциях. Он комплектует пакеты необходимых документов, передает их по назначению, отслеживает соблюдение сроков рассмотрения этих документов, организует передачу средств при резервировании объекта (аванс или задаток) и оформление предварительного договора с условиями возврата этих средств при отказе от сделки и т.п.
Ипотечный брокер - связующее звено между участниками сделки. Его задача, - как минимум, информационное сопровождение ипотечной сделки, которое включает в себя:
Но если говорить действительно о профессиональном брокере, то он не только донесет до клиента и его риэлтора требования банка и страховой компании, но и проконтролирует соблюдение этих требований перед тем, как соответствующие пакеты документов будут передаваться по назначению. Разумеется, в этом отношении функции брокера тесно переплетаются с функциями риэлтора, обслуживающего покупателя-заемщика.
Как брокер и риэлтор распределят между собой функции по подготовке и проведению сделки, зависит от конкретной компании, в которой они работают (если это одна и та же компания), от устоявшихся там технологий, от конкретных личностей того и другого, от пожеланий и предпочтений конкретного клиента и т.д. и т.п. Но в любом случае крайне желательно, чтобы брокер был в курсе происходящего в связи с подготовкой и реализацией сделки.
- обязательно совершаются в письменной форме: простой или нотариальной (нотариальная форма ранее была обязательно по закону, а теперь осуществляется только по настоянию хотя бы одной из сторон);
- как и все сделки с недвижимостью, подлежат обязательной государственной регистрации;
- имеют, как минимум, две стороны, подписывающие договор купли продажи.
Правда, одновременно с этой, основной, сделкой и благодаря ей возникают и другие гражданские права:
- права требования у кредитора по кредитному договору с заемщиком;
- права залогодержателя по отношению к залогодателю, вытекающие из договора об ипотеке и(или) закладной (ипотека в силу договора);
- права страхователя (т.е. заемщика) и выгодоприобретателя (т.е. кредитора) по комплексному договору страхования и (или) страховому полису;
- права получателя брокерской и риэлторской услуги, вытекающие из соответствующих договоров.
Участники сделки. Несмотря на то, что сторонами ипотечной сделки являются покупатель и продавец недвижимости, участвует в ее подготовке и осуществлении гораздо большее количество субъектов. Прежде всего, это, конечно, банк, который является и первичным кредитором, и первичным залогодержателем.
Кроме того, к участникам ипотечной сделки, несомненно, относятся:
- Страховая компания
- Оценочная компания
- Риэлтор продавца
- Риэлтор заемщика
- Ипотечный брокер
Рассмотрим вкратце, какова роль каждого из них.
Банк устанавливает перечень страховых и оценочных компаний, с которыми заемщик или его представители осуществляют взаимодействие на этапе подготовки сделки. Он же устанавливает собственные требования к предмету залога и технологии проведения сделки и проверяет реальное соблюдение этих требований.
Страховая компания - проводит андеррайтинг предмета залога и принимает решение о готовности страхования рисков, указанных банком.
Оценочная компания - оценивает рыночную стоимость и, следовательно, степень текущей ликвидности предмета залога.
Риэлтор продавца (при наличии) - участвует в сборе необходимых документов по объекту недвижимости.
Риэлтор покупателя - заемщика (при наличии) - представляет интересы заемщика при организации сделки, как правило, во всех перечисленных инстанциях. Он комплектует пакеты необходимых документов, передает их по назначению, отслеживает соблюдение сроков рассмотрения этих документов, организует передачу средств при резервировании объекта (аванс или задаток) и оформление предварительного договора с условиями возврата этих средств при отказе от сделки и т.п.
Ипотечный брокер - связующее звено между участниками сделки. Его задача, - как минимум, информационное сопровождение ипотечной сделки, которое включает в себя:
- разъяснение клиенту и обслуживающему его риэлтору требований банка и страховой компании к предмету залога, а также требований банка к технологии проведения сделки.
- разъяснение клиенту расходов, предстоящих на сделке.
Но если говорить действительно о профессиональном брокере, то он не только донесет до клиента и его риэлтора требования банка и страховой компании, но и проконтролирует соблюдение этих требований перед тем, как соответствующие пакеты документов будут передаваться по назначению. Разумеется, в этом отношении функции брокера тесно переплетаются с функциями риэлтора, обслуживающего покупателя-заемщика.
Как брокер и риэлтор распределят между собой функции по подготовке и проведению сделки, зависит от конкретной компании, в которой они работают (если это одна и та же компания), от устоявшихся там технологий, от конкретных личностей того и другого, от пожеланий и предпочтений конкретного клиента и т.д. и т.п. Но в любом случае крайне желательно, чтобы брокер был в курсе происходящего в связи с подготовкой и реализацией сделки.